מדד מחירי הדירות עלה פעם שנייה ברציפות – מה זה אומר לנו? השבוע נדבר על המדד השלישי שמתפרסם ב-15 לחודש הלועזי: "מדד מחירי הדירות".
זה לא סתם ממוצע של "בכמה מכרו דירה החודש". המדד מנסה לענות על שאלה אחת: בכמה השתנה הערך של הנדל"ן בישראל? הוא מתבסס על דיווחי אמת מרשות המיסים, מה שאומר שאי אפשר "לפברק" אותו, אבל יש לזה מחיר – הוא תמיד מגיע בדיליי של חודשיים בערך מהרגע שחתמתם על החוזה.
טעות נפוצה היא לחשוב שהלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) פשוט עושה ממוצע של כל הדירות שנמכרו החודש. אם החודש נמכרו המון וילות בסביון, הממוצע יקפוץ – אבל זה לא אומר שהשוק התייקר, אלא פשוט שנמכרו דירות יקרות יותר. כדי שזה לא יקרה, הלמ”ס משתמשת בשיטה שנקראת "רגרסיה הדונית". המשמעות היא שהלמ"ס לא משווה "תפוחים לבננות". הם לא ישוו פנטהאוז בצפון תל אביב לדירת שיכון בפריפריה.
המודל שלהם מפרק את הדירה לגורמים: יש מעלית? יש חניה? כמה מ"ר? באיזו קומה? מה המצב הסוציו-אקונומי של השכונה? הם מנטרלים את כל ה"רעשים" האלה כדי להבין אם המחיר עלה כי הדירות שנמכרו היו יוקרתיות יותר, או כי השוק עצמו התייקר.
המדד משמש למספר דברים, שהעיקריים שבהם:
גיבוש מדיניות ממשלתית בתחום הדיור: המדד מסייע למקבלי ההחלטות להבין את מגמות השוק ולקבוע האם יש צורך בהתערבות ממשלתית, כמו למשל באמצעות תוכניות סבסוד או הרחבת היצע הקרקעות.
ניתוחי שוק עבור משקיעים: המדד מהווה כלי חשוב עבור משקיעים פרטיים ומוסדיים המעוניינים להעריך מגמות שוק, לאתר אזורים עם פוטנציאל תשואה גבוה ולהבין את מחזורי העלייה והירידה במחירי הנדל"ן.
ניתוח השפעות מקרו-כלכליות: המדד משמש כלי להערכת השפעת שוק הדיור על כלל המשק – החל מהשפעה על מדדי אינפלציה, דרך מדיניות ריבית ועד לקביעת תחזיות צמיחה כלכלית.
ביום ראשון האחרון התפרסם מדד מחירי הדירות וגילה לנו שהייתה עלייה במחירי הדירות בשיעור של 0.8%, שמצטרפת לעלייה שפורסמה בחודש שעבר בשיעור של 0.7%. אחרי כמעט שנה שמחירי הדירות היו בירידה, המגמה השתנתה והמחירים חוזרים לעלות. לפני כמה חודשים כתבתי כאן שמחירי הדירות לקראת שינוי כיוון בגלל מספר גורמים:
כ-122,000 זכאים שנרשמו להגרלות "דירה בהנחה" לא זכו, והם שוקלים כעת צעדים לכניסה לשוק החופשי.
הריבית שהתחילה לרדת סימנה שינוי מגמה וציפייה להמשך הורדת ריביות, כפי שקרה שוב מאז. כנראה שהנגיד ימשיך במגמה זו, במיוחד בגלל מדד המחירים לצרכן שהפתיע לטובה וירד אל מתחת לממוצע היעד (1.8% בחישוב שנתי).
מצב הביטחון והאנטישמיות בחו"ל, שמביאים תושבי חוץ רבים לרכוש דירות בארץ כ"נמל מבטחים".
עכשיו מתחילים לראות את זה בנתונים הרשמיים שמפרסם הלמ”ס – המחירים חוזרים לעלות! אני ממש ממליץ לכל מי שמתלבט לשקול, לבדוק ולבנות אסטרטגיה איך אפשר להיכנס לשוק הנדל”ן ולהיות על הגל כשהמחירים יעלו. שמעתי שמרן ראש הישיבה, הגאון רבי מאיר מאזוז זצוק”ל, כשהיו שואלים אותו על קניית דירה, היה מצטט את הגמרא ביבמות (סג ע”א): “קפוץ זבין ארעא” (קפוץ וקנה קרקע). אל תפספסו הזדמנויות.
המדד מראה מה שקרה אתמול – השטח מראה מה קורה היום.
המדד הנוכחי משקף עסקאות שנחתמו לפני כחודשיים. מי שמסתכל רק על המדד – תמיד מגיע מאוחר. מי שמסתובב היום בפרויקטים כבר רואה את התנועה: יותר טלפונים, יותר פגישות ויותר חוזים שנחתמים. חלון ההזדמנויות של “ירידת מחירים” הולך ונסגר.
ועדיין – לא כל עלייה של מדד היא סיבה לרוץ לחתום.
עסקה טובה נמדדת קודם כל בהתאמה הכלכלית למשפחה.
השאלה האמיתית היא לא מה עשה המדד.
השאלה היא:
איפה אתם עומדים בתוך המפה הזו?
לכל משפחה יש נקודת פתיחה אחרת.
המטרה איננה לקנות מהר – אלא לקנות נכון.
שיחה אסטרטגית אחת יכולה לעשות סדר של שנים.
עימיחי – 058-4138246
