כפי שכתבנו כאן לפני מספר חודשים, השבוע נכנסו לתוקפן שלוש תקנות חדשות ומקלות בתחום המשכנתאות, שנוגעות כמעט לכל לווים:
זוכי מחיר למשתכן, בעלי דירה קיימת, ומשפרי דיור.

מדובר במהלך משמעותי של בנק ישראל שמטרתו להקל על הציבור, להגדיל את יכולת המימון, ולפתוח אפשרויות חדשות למשפחות רבות.

1️⃣ הגדלת תקרת השווי במחיר למשתכן: מ־1.8 ל־2.1 מיליון ₪

עד היום, בחישוב אחוזי המימון במחיר למשתכן, בנק ישראל התייחס לשווי דירה מקסימלי של 1.8 מיליון ₪ בלבד — גם אם שווי השוק בפועל היה גבוה יותר.

מה המשמעות בפועל?

בדרך כלל, ברכישת דירה בשוק החופשי, הבנק מממן עד 75% משווי הדירה, והקונה צריך להביא 25% הון עצמי.

במחיר למשתכן — המצב שונה:
כיוון שמחיר הדירה נמוך ממחיר השוק, הבנק מתייחס לשווי השוק לצורך חישוב אחוזי המימון, ולא למחיר החוזה.

לדוגמה:
אם קנינו דירה ב־1.3 מיליון ₪, ושווי השוק שלה הוא 1.8 מיליון ₪ —
הפער (500 אלף ₪) נחשב כהון עצמי, ולמעשה כבר יש לנו 25%.
מה שנשאר להביא מהבית: כ־100 אלף ₪ בלבד
(ובפרויקטים עם מענק — אפילו כ־60 אלף ₪).

עד היום, אם שווי הדירה היה 2 מיליון ₪ והחוזה 1.6 מיליון ₪ —
הבנק היה מתייחס רק ל־1.8 מיליון ₪, ולכן היה צריך להביא כ־250 אלף ₪ מהבית.

מהיום – הבנק יכול להתייחס לשווי של עד 2.1 מיליון ₪,
ולכן גם במקרה הזה, ההון העצמי שיידרש יעמוד על כ־100 אלף ₪ בלבד.

✔ המשמעות:
יותר זוגות צעירים יכולים לרכוש דירה — גם בפרויקטים יקרים יותר.

---

2️⃣ הרחבת אפשרות למשכנתה לכל מטרה – עד 70% משווי הנכס

עד היום, מי שהיה לו נכס עם משכנתה, יכול היה לקחת הלוואה לכל מטרה (לסגירת הלוואות, מינוס, חובות וכו')
רק עד 50% משווי הדירה.

בעקבות המלחמה, נכנסה הוראת שעה שאפשרה לקחת עוד 200 אלף ₪ מעל 50%,
ובתנאי שהסכום הכולל לא יעלה על 70% משווי הנכס.

המשמעות:
משפחות רבות שיש להן הלוואות קצרות טווח בריביות גבוהות,
יכולות כעת לאחד אותן לתוך המשכנתה,
לפרוס לטווח ארוך — ולשלם הרבה פחות בכל חודש.

דוגמה:
משפחה שמשלמת היום:

5,000 ₪ משכנתה ב50% משווי הנכס

3,000 ₪ הלוואות

סה"כ: 8,000 ₪ החזר חודשי

עד היום לא יכלו לאחד את ההלואה למשכנתא
מהיום – אפשר להכניס הכול למשכנתה,
ולשלם כ־6,000 ₪ בלבד.

✔ חיסכון חודשי: כ־2,000 ₪
✔ הקלה אדירה על תזרים המשפחה

3️⃣ הקלה דרמטית למשפרי דיור – בלי לספור את המשכנתה הישנה

עד היום, משפרי דיור נתקלו בקיר.

נניח:

הכנסה משפחתית: 15,000 ₪

משכנתה קיימת: 3,500 ₪

כאשר ביקשו לקנות דירה חדשה לפני שמכרו את הישנה —
הבנק קיזז את ה־3,500 ₪ מההכנסה,
ונשארו להם רק 11,500 ₪ לצורך חישוב יחס החזר.

אם רצו משכנתה חדשה של מיליון ₪ עם החזר של 5,000 ₪ —
ברוב הבנקים זה נפסל, כי עברו את יחס ההחזר המותר.

בנק לאומי היה החריג:
אם הלקוח הצהיר שמדובר בדירה חליפית ושהדירה הישנה תימכר —
הבנק לא התייחס למשכנתה הישנה.

מהיום:
בנק ישראל אימץ את השיטה הזו לכל הבנקים.

✔ אם מצהירים שמדובר בדירה חליפית
✔ ומתחייבים למכור את הדירה הישנה תוך 18–24 חודשים לפי הנוהל
→ לא מחשבים את המשכנתה הישנה בכלל

במקרה שלנו:
ההכנסה נותרת 15,000 ₪
והחזר של 5,000 ₪ = 33% בלבד
ולכן המשכנתה מאושרת.

---

אזהרה חשובה: החמרה קרובה ביחס ההחזר

כדאי לדעת: בעוד מספר חודשים צפויה החמרה משמעותית בחישוב יחס ההחזר.

עד היום: כל הלוואה נבדקה בנפרד לפי כלל ה־40%.

לדוגמה:

הכנסה: 15,000 ₪

משכנתה: 5,000 ₪
→ אפשר היה לקחת עוד הלוואה של 4,000 ₪
ולהגיע להחזר כולל של 9,000 ₪.

לאחר העדכון: 40% יחולו על כל ההלוואות יחד.

כלומר: 40% מ־15,000 = 6,000 ₪
אם כבר משלמים 5,000 ₪ —
ניתן יהיה להוסיף רק 1,000 ₪ נוספים.

✔ מי שמתכנן:

תוספת משכנתה

שיפוץ

איחוד הלוואות

עזרה לילדים
וכדו'

מומלץ לפעול עכשיו – לפני כניסת ההחמרה לתוקף.