ברוך השם, השבוע האחרון הביא איתו בשורה מרגשת עם יציאת אחרון החטופים מעזה, רן גואילי הי”ד. טרגדיה כואבת מאוד לעם ישראל סוף סוף הסתיימה, ואנו מתפללים מעומק הלב שלא ייחטף או ייפגע חלילה עוד אף יהודי ושנזכה במהרה לביאת המשיח ולבשורות טובות לכל עם ישראל.
השבוע נמשיך לדבר על מדדים ונצלול לאחד הנושאים הכי מורכבים ומבלבלים עבור רוכשי דירות חדשות: מדד תשומות הבנייה. אם אתם בתהליך של רכישת דירה מקבלן, סביר להניח שהשאלה "האם להקדים תשלומים כדי לברוח מהמדד?" מדירה שינה מעיניכם.
מהו בכלל "מדד תשומות הבנייה"?
המדד הזה הוא "מד החום" של עלויות הבנייה בישראל. הוא בודק כמה עולה לקבלן לבנות את הבניין שלכם בפועל: החל ממחירי הבטון והברזל, דרך שכר הפועלים ועד לעלויות השינוע והדלק. כמובן שהקבלן לא סופג את העלויות הללו אלא מגלגל אותן על הרוכש – וזוהי תוספת למחיר הדירה שנקבע בחוזה.
המהפכה של יולי 2022: כבר לא מצמידים הכל
עד לפני כשלוש שנים, המנגנון היה פשוט: כל שקל שטרם שילמתם לקבלן היה צמוד למדד. קניתם דירה ב-2 מיליון ש"ח? אם המדד עלה ב-5%, המחיר פשוט קפץ ב-100,000 ש"ח. בלי רחמים.
אבל אז הגיעה המהפכה. המחוקק הבין שחלק עצום ממחיר הדירה הוא בכלל מרכיב הקרקע – והקרקע הרי כבר אצל הקבלן, היא לא "מתייקרת" בגלל עליית מחירי הבטון.
שימו לב לתאריך הקובע: עבור כל חוזה שנחתם החל מ-7 ביולי 2022 (תיקון 9 לחוק המכר), כללי המשחק השתנו לטובתכם:
- 20% הראשונים ממחיר הדירה – פטורים לחלוטין מהצמדה.
- מהיתרה (80%) – רק מחצית (50%) צמודה למדד.
בשורה התחתונה: רק כ-40% מסך מחיר הדירה חשוף למדד תשומות הבנייה!בדוגמא של הדירה ב2,000,000 ש"ח המדד יהיה רק 40,000 במקום 100,000 חיסכון של 60,000!!!
למה פעם היה הגיוני לשלם מראש, והיום כבר לא?
כדי להבין את הטעות שרבים עושים היום, צריך להסתכל אחורה. לפני מספר שנים, הריבית במשק הייתה אפסית. יכולתם לקחת משכנתא בריבית של 1% או 2%, בעוד המדד עלה והוצמד לכל מחיר הדירה. במצב כזה, היה היגיון כלכלי ברור לשלם 1-2% על הכסף כדי לקבע את הריביות ולהיות רגועים שבקבלת המפתח לא נצטרך להוסיף עוד עשרות אלפי שקלים.
אבל היום? התמונה התהפכה לחלוטין:
- עלות הכסף (משכנתא): הריבית הממוצעת היום נעה סביב 4.5%. זהו תשלום וודאי שיוצא לכם מהכיס מרגע משיכת הכסף.
- החשיפה למדד: גם אם נניח שהמדד יעלה ב-3.5% בשנה, מכיוון שהוא חל רק על כ-50% מהחוב שנותר, ההשפעה האפקטיבית שלו היא כ-1.75% בלבד.
החישוב פשוט: האם כדאי לכם לשלם ריבית של 4.5% לבנק (על כל הסכום) כדי לנסות לחסוך הצמדה שאולי תהיה 1.75%? התשובה היא כמעט תמיד – לא.
עוד שני שיקולים קריטיים:
- כפל תשלומים: אם תמשכו משכנתא עכשיו, תתחילו לשלם החזרים חודשיים בזמן שכנראה אתם עדיין משלמים שכירות. גם אם תיקחו "גרייס" (תשלום ריבית בלבד) ותקטינו מעט את התשלום החודשי, אתם פשוט זורקים כסף על ריביות מבלי להקטין את קרן ההלוואה.
- נעילת מרווחים: כשהריביות במשק גבוהות כמו היום, הבנקים נוטים לתת מרווחים נמוכים יותר כדי למשוך לקוחות. אם תאשרו את המשכנתא היום אך תמשכו רק את החלק המינימלי הנדרש, תנעלו את המרווח הנמוך. בעוד שנה-שנתיים, כשהריביות במשק ירדו, תוכלו למשוך את יתרת הכסף בריבית נמוכה בהרבה. מי שמשך הכל היום? יישאר "תקוע" עם ריבית גבוהה לשנים קדימה.
לסיכום:
עבור רוב רוכשי הדירות כיום, תשלום מראש רק כדי "לברוח" ממדד תשומות הבנייה הוא טעות כלכלית. אלא אם כן יש לכם הון עצמי נזיל ששוכב בבנק ולא מייצר שום תשואה, הקדמת תשלום באמצעות משכנתא היא לרוב צעד יקר, פחות גמיש, ומכניס ללחץ תזרימי מיותר.
אז מה? כשנקבל מפתח ניפגש עם תשלום נוסף של המדדים?
בתכנון נכון מראש אפשר להיערך גם לזה, ולקבל את הדירה ברוגע ובלי לחצים כלכליים מיותרים.
